A szigorodó szabályok valóban az airbnb-zés végét jelentik?

airbnb

A közelmúltban sokat lehetett hallani a médiában arról, hogy a kormány és egyes önkormányzatok megpróbálták szabályozott keretek közé szorítani a rövidtávú szálláshely szolgáltatást, amelynek az egyik legismertebb platformja az Airbnb.

Ebben a cikkben be kívánjuk mutatni a rövidtávú szálláshely szolgáltatásokra irányadó jogszabályokat, és megpróbáljuk megválaszolni azt is, hogy a szabályozás valóban ellehetetleníti-e a szállásadókat.

Valóigaz, hogy a cikk megjelenések időpontjában a COVID-19 világjárvány jelentősen visszafogja az efféle szálláshely szolgáltatások piacát, azonban a nyár és a vendéglátóhelyek újranyitásának közeledtével egyre aktuálisabbá válik a kérdés, így érdemes időben elkezdeni az előkészületet, hogy az újranyitás időpontjában a szálláshely már – a jogszabályoknak megfelelve – készen álljon a vendégek fogadására.

Tekintettel arra, hogy rövidtávú szálláshely szolgáltatásokra vonatkozó jogszabályok egy része helyi rendeleti szinten került szabályozásra, így jelen cikkben egy, az egyik leginkább érintett kerületben, Budapest V. kerületében található ingatlant veszünk alapul, ezen az ingatlanon fogjuk bemutatni a hatályos szabályozást. Abban az esetben, ha más budapesti kerületben, vagy más településen megtalálható ingatlanra vonatkozó szabályozással kapcsolatban merülne fel kérdése, kérem, keresse irodánkat bizalommal.

Figyelembe véve azt, hogy a szálláshely szolgáltatásokról rendelkező kormányrendelet megkülönbözteti az egyéb szálláshely fogalmát a magánszálláshelytől, így először ezeknek a fogalmaknak a magyarázatára kívánunk kitérni.

A hatályos jogszabályok szerint magánszemélyek és egyéni vállalkozók kizárólag magánszálláshely-szolgáltatást nyújthatnak, amely keretében legfeljebb 8 szobát és 16 ágyat adhatnak ki, míg cégek egyéb szálláshely szolgáltatást nyújthatnak, amely keretében legfeljebb 25 szobát és 100 ágyat adhatnak ki.

Egyéb- és magánszálláshely esetén a vonatkozó kormányrendelet több feltételt is megszab, amelyeknek eleget kell tenni: 1

  1. A szoba méretére és ágyak számára vonatkozó előírások:
    • egyágyas szoba esetén a szoba legalább 8 négyzetméter nagyságú legyen,
    • két- vagy több ágyas szobák esetén legalább 12 négyzetméter nagyságúak legyenek, a harmadik ágytól pedig ágyanként további 4 négyzetméter tér biztosítása szükséges,
    • magánszálláshely esetén szobánként legfeljebb 4 ágy megengedett.
      (Budapest V. kerületében található ingatlanok esetén az itt meghatározott méretek helyett azok másfélszeresét kell biztosítania a szolgáltatónak.) 2
  2. A fürdőszobára vonatkozó előírások:
    • a vendégek számára biztosítani kell elkülönített fürdőszobát, zuhanyozót vagy mosdót, WC-vel, WC-kefetartóval, WC-papír-tartó papírral, higiéniaihulladék-tárolóval.
  3. A konyhára vonatkozó előírások:
    • rendelkezni kell kávé, tea főzésére, reggeli jellegű ételek készítésére alkalmas berendezéssel (főzőlap, mosogató, asztal, szék) és felszereléssel (edények), valamint a vendégek számára elkülönített hűtőszekrénnyel.
  4. Ügyelet:
    • a vendégek részére biztosítani kell ügyeletet személyesen, megbízott útján vagy ügyeleti telefonszám megadása által,
    • biztosítani kell az ügyeleti időszakon túl is az ingatlanba történő belépést a vendégek részére.
  5. Takarítás:
    • a vendégszobát legalább hetente egyszer, még a közösen használt helyiségeket minden nap takarítani kell,
    • a fürdőszobában alapvető higiéniához szükséges feltételek biztosítása (szappan, wc papír).
  6. Név feltüntetése:
    • a szálláshely bejáratán kívül fel kell tüntetni a szálláshely nevét, típusát, valamint a szálláshelyen belül a fentieken túl a szállásadó nevét, telefonszámát és az üzemeltetési-engedély számát.
  7. Biztonsági követelmények:
    • a szálláshely-szolgáltató felelősséggel tartozik az ott tartózkodó személyek vagyoni és személyi biztonságára vonatkozó előírások maradéktalan betartása és betartatása iránt is.

Az a tény, hogy aza ingatlanunk a fenti feltételeknek megfelel, még koránt sem jelenti azt, hogy valóban meg is nyithatjuk a saját szálláshelyünket, hiszen a szolgáltatás megkezdése bejelentés köteles, amelyet az ingatlan címe szerint illetékes önkormányzatnál lehet megtenni. Az önkormányzatok saját jogkörben is alkothatnak a fent meghatározottaktól szigorúbb szabályokat, amelyeknek szintén meg kell felelniük az adott területen működő szállásadóknak.

Az egyéb szálláshely üzemeltetéséről szóló bejelentés kötelező mellékletei az alábbiak: 3

  1. A szálláshely helyszínrajza (tartalmaznia kell az egyes szobák méretét és a benne elhelyezkedő ágyak számát),
  2. Vendégkönyv (amelyben regisztrálni kell majd a beérkező vendégeket),
  3. Vásárlók könyve (amelyben a vendégek az észrevételeiket tehetik majd meg),
  4. Az eljárás 3.000,- Ft-os illetékének lerovását igazoló illetékbélyeg, vagy utalási bizonylat,
  5. Cég üzemeltető esetén az ügyvezető aláírási címpéldánya,
  6. Budapest V. kerületi ingatlan esetében a kerületi elsőfokú építésügyi hatóságtól származó településképi hozzájárulás.

A 6. pontban rögzített hozzájárulást az önkormányzathoz benyújtott településképi bejelentés által szerezhetjük meg, amely során bizonyítani kell, hogy az ingatlan a rendeltetésváltozáshoz szükséges feltételeknek megfelel.

A településképi bejelentés kötelező mellékletei: 4

  1. településképi követelményeknek való megfelelést igazoló műszaki terv,
  2. a rendeltetésváltozással kapcsolatos követelményeknek való megfelelést igazoló dokumentáció.

A 2. pont igazolásához az V. kerületi önkormányzat rendelete szerint azt kell bizonyítanunk, hogy az ingatlanban az egyéb szálláshely vagy magánszálláshely egységek darabszáma nem haladja meg az összes rendeltetési egység 5-10%-át az adott építési övezettől függően. 5

A leírtak alapján pedig látható, hogy új rövidtávú szálláshely szolgáltatások létesítése nem egyszerű, hiszen megannyi feltételnek meg kell felelnie ingatlannak, arról nem is beszélve, hogy rengeteg utánajárást igényel az is, hogy egyáltalán az adott kerületben (városban), vagy akár csak a társasházon belül folytatható-e ilyen tevékenység. Több önkormányzat alkalmazza azt a szabályt is, hogy az adott társasházi közgyűlés hozzájárulását is be kell szerezni a tevékenység elindításához, amely által könnyen szembesülhet azzal a szolgálgatást megkezdeni kívánó személy, hogy a társasházi tulajdonostársai elzárkóznak attól, hogy megindítsa a saját szálláshely szolgáltatását.

Mindezek alapján pedig megállapítható, hogy ha nem is került ellehetetlenítésre el az airbnb-zés, de jelentősen megnehezült, hiszen jelentős kutatómunkát és adminisztratív előkészületet igényél, és sok esetben még ezek ellenére sem kezdhető meg a tevékenység, hiszen előfordulhat, hogy azt az adott önkormányzati rendelet, vagy a társasház kizárja (arról nem is beszélve, hogyha a szolgáltató a szükséges engedélyek megszerzése nélkül kezdi meg tevékenységét, akkor súlyos bírságokkal számolhat).

Fontosnak tartjuk megemlíteni, hogy mind az Airbnb, mind pedig a booking.com felületen hirdető házigazdáknak meg kell adniuk az NTAK (Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központ) regisztrációs számukat a hirdetésük leírásában, ezzel is fehérítve a szektort. Friss szabály továbbá az is, hogy a szálláshely kiadóknak digitális okmányolvasóval kell rendelkezniük, így már nem lehet kézzel rögzíteni a vendégek adatait az igazolványok vagy útlevelek alapján, hanem ezzel az eszközzel teljesíthetik a kötelező adatszolgáltatást a NTAK felé.

Hangsúlyozzuk, hogy ez a cikk a 2021. február 22. napján hatályos jogszabályok alapján készült. Egyes önkormányzatok még csak ezt követően tervezik szigorítani a saját szabályozásukat, de természetesen a cikkeinkben igyekszünk nyomon követni a változásokat, Amennyiben segítségre van szüksége rövidtávú szálláshely szolgáltatás megkezdésével, az üzemeltetésével, vagy akár a szálláshelykiadás adójogi vonzatával kapcsolatban lenne kérdése, úgy forduljon ügyvédi irodánkhoz bizalommal!

Kapcsolat


1. a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről szóló 239/2009. (X. 20.) Korm. rendelet
2. https://www.belvaros-lipotvaros.hu/_user/rendeletek/R2020006%20ker%C3%BCleti%20%C3%A9p%C3%ADt%C3%A9si%20szab%C3%A1lyzat%20rend.pdf
3. https://www.belvaros-lipotvaros.hu/index.php?pg=sub_92
4. a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet
5. https://www.belvaros-lipotvaros.hu/_user/rendeletek/R2020006%20ker%C3%BCleti%20%C3%A9p%C3%ADt%C3%A9si%20szab%C3%A1lyzat%20rend.pdf