Adózás ingatlan értékesítést követően természetes személyként

adozas-ingatlan

Ingatlan eladás esetén rendszeres kérdés a természetes személy eladó részéről, hogy az értékesítést követően hogyan történik az adózás, mire érdemes figyelni. Cikkünkben ezeket szeretnénk tisztázni.

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szjatv.) szerint ingatlannak minősül a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog, kivéve a földingatlan tulajdonosváltozása nélkül értékesített lábon álló (betakarítatlan) termést, terményt (pl. lábon álló fa).”

Az adókötelezettség a belföldön fekvő vagyoni értékhez kötődik. Tehát, ha az ingatlan külföldön található, arra nem a magyar törvényeket kell alkalmazni. A kettős adózás elkerüléséről szóló egyezmények szerint az ingatlanból származó jövedelem az ingatlan fekvése szerinti országban adóztatható.

Azonban nem keletkezik minden ingatlan értékesítését követően adófizetési kötelezettség:

  • házassági vagyonközösség megszüntetése (házastársak megállapodnak, hogy a közös tulajdon ingatlan az egyik tulajdonába kerül)
  • tartási, életjáradéki, öröklési szerződés alapján tartás vagy járadékfolyósításért cserébe történő ingatlan juttatása,
  • helyi önkormányzat, állam tulajdonában álló lakás bérleti jogáról lemondás ellenértékéért cserébe,
  • bizonyos feltételek mellett a termőföld értékesítése.

Az adókötelezettség keletkezésekor fontos kérdés a jövedelemszerzés időpontja, az Szjatv. szerint a jövedelemszerzés napja az a nap, amikor az erről szóló érvényes szerződést a földhivatalhoz benyújtják. Példának okáért, amennyiben az adásvételi szerződést december végén kötik meg, azonban csak januárban kerül beadásra a földhivatalhoz, akkor a rá következő évben kell megfizetni az adót. Öröklés esetén az adókötelezettség keletkezése az örökhagyó halálának a napja.

A jövedelem megállapításának első lépése az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel meghatározása. Bevétel az, amit a magánszemély az átruházással megszerez. Így bevételnek tekintendő az ingatlan eladási ára, a jövedelemszerzés időpontjában a cserébe kapott dolog szokásos piaci értéke, az ingatlan apport értéke, vagy a vevő által fizetett késedelmi kamat.

Kiemelendő, hogy amennyiben a vevő az ingatlan vételárát részletekben fizeti meg, akkor is a teljes vételárat kell a jövedelemszerzés évében bevételnek tekinteni, mivel ahogy említésre került, a jövedelemszerzés napja az értékesítésről szóló szerződés földhivatalhoz történő benyújtásának a napja.

Mivel a jövedelem után keletkezik adófizetési kötelezettség, a jövedelem megállapításához a bevételből ismerni kell a levonható költségeket. Ide sorolható a megszerzésre fordított összeg, az ezzel összefüggő más kiadások – ügyvédi díj -, vagy értéknövelő beruházások. Ezeket a kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni.
Az adóalap meghatározásánál számít a szerzéstől számított eltelt idő is az alábbiak szerint:

  • 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
  • 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
  • 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
  • 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
  • 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

A számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költséggel. Költséget csak a bevétel mértékéig lehet elszámolni, ezért a számított összeg legkevesebb nulla lehet. Ezt követően az ingatlan átruházásából keletkező jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni.

Lehetőség van az adóhatóság irányába méltányossági kérelmet előterjeszteni az adófizetési kötelezettség mérséklésére vagy elengedésére. Az adóhatóság az adózó jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeit, valamint a jövedelem felhasználási körülményeit vizsgálja. Különösen méltányolható, ha a magánszemély saját maga, közeli hozzátartozója, egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa, volt bejegyzett élettársa lakhatására fordítja az összeget. Azonban csak abban az esetben szokta engedélyezni az adóhatóság, ha a magánszemélyt az adó megfizetése hátrányosan érinti, különösen nehéz, veszélyeztetett helyzetben van.

Nem adóalany természetes személynek az ingatlan eladásakor áfa kötelezettsége nem keletkezik, valamint annak az adóalanynak sem kell áfát fizetni, aki adóalany, de az eladott ingatlan nem a gazdasági tevékenységéhez kapcsolódik.

Áfa adóalanynak két esetben van áfa fizetési kötelezettsége. Ez a két eset a sorozat jellegű értékesítés, valamint a gazdasági tevékenység keretében történő ingatlan értékesítés – amikor a természetes személy saját nevében üzletszerűen értékesíti az ingatlant-.

Amennyiben magánszemély gazdasági tevékenység keretében értékesíti az ingatlant, a magánszemélynek ezen tevékenysége önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül. Gazdasági tevékenység esetén nem az ingatlan értékesítés szabályait alkalmazzuk, mivel önálló tevékenységnek minősül, a bevétellel szemben felmerült költségek elszámolhatóak, a 15%-os Szja-n felül 13,5%-os Szocho fizetési kötelezettség is keletkezik, ezért a Szochot költségként ellehet számolni. Amennyiben a magánszemély a költséget nem tudja elszámolni, akkor az adó mértéke 87%-os adóalap után számolható.

Az Szja-t és a Szochot az adóbevallásban kell megállapítani. Nem kell az ingatlanértékesítést bevallani, ha abból nem keletkezik adóköteles jövedelem, vagy mentes az adó alól.

Ha magánszemély elfelejti bevallani a jövedelmet, az adóhivatal az adatszolgáltatás feldolgozását – a benyújtott B400-as adatlap alapján – követően észreveheti a mulasztást és ellenőrzést rendelhet el. Az adóhivatal magánszemélyeknél jellemzően ügyfélbarát eljárást folytat le (támogatási eljárás) ahol lehetőség van önellenőrzésre. Amennyiben a magánszemély nem tesz eleget a jegyzőkönyvben foglaltaknak, vagy nem ért egyet vele, úgy az Adóhatóság adóellenőrzés keretében vizsgálódik tovább, ahol már nincs lehetőség önellenőrzésre, valamint aminek az eredményeként adóhiány is megállapítható. Ez esetben az alábbi jogkövetkezmények léphetnek fel: adóbírság és mulasztási bírság.

Az adóbírságot adóhiány esetén kell megfizetni, a bírság mértéke az adóhiány 50%-a. Azonban, ha adó eltitkolás merül fel, akár 200%-ig is terjedhet a bírság. Az adóbírság mérsékelhető vagy mellőzhető, a hatóság ilyenkor is az ügy valamennyi körülményét mérlegeli, főleg az adóhiány nagyságát és az adózó jogellenes magatartásának a súlyát.

Mulasztási bírságról akkor beszélhetünk, ha a bevallási, adatszolgáltatási kötelezettségét a természetes személy adózó megszegi, ez esetben 200.000.-Ft-ig terjedő mulasztási bírsággal sújtható. A természetes személy adózó abban az esetben szegi meg bevallási, adatszolgáltatási kötelezettségét, ha azt hibás, hiányos, valótlan adattartalommal, vagy késedelmesen teljesíti, illetve a teljesítést elmulasztja. A késedelem esetén nincs helye mulasztási bírság megállapításának, ha az adózó a kötelezettség teljesítése mellett késedelmét annak igazolásával ki menti, és kérelmében előadja, hogy úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható.

Amennyiben úgy érzi, hogy ezen a területen segítségre volna szüksége, úgy forduljon ügyvédi irodánkhoz bizalommal!

Kapcsolat