Sikeres üzenetküldés!

Hogyan változott a föld adásvételi szerződések jóváhagyásának folyamata a 2022. év elején hatályba lépett módosítás következtében?

2022. 04. 12.

Ez év április hónapjába lépve már javában beköszöntött a tavasz, így hamarosan megkezdődnek, vagy akár már meg is kezdődtek a tavaszi földmunkák. Ennek következtében különösen fontos, hogy beszámoljunk a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi törvény) idén hatályba lépett módosításairól, melyek jelentősen megváltoztatták a földekkel kapcsolatos adásvételi szerződések jóváhagyásának folyamatát. Jelen cikkben ezen változásokról kívánunk egy összefoglalást adni.

Hogyan változott a föld adásvételi szerződések jóváhagyásának folyamata a 2022. év elején hatályba lépett módosítás következtében?

Habár a törvény erre vonatkozó rendelkezései nem változtak, és jelen cikk terjedelmi okokból a föld tulajdonjogának megszerzésére vonatkozó általános szabályokra sem terjed ki, azért alapvetésként azt tudni kell, hogy főszabály szerint -ha a törvény másként nem rendelkezik, akkor - a föld tulajdonjogát belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg. E személyi körön belül jelentősége van annak, hogy a szerző földművesnek minősül-e, mert ettől függ a megszerezhető föld területnagysága.

A változások ismertetését talán onnan érdemes kezdeni, hogy az idén hatályba lépett módosításokat megelőzően a feleknek a földekre vonatkozó és jóváhagyáshoz kötött szerződéseket a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzőjének kellett megküldeni a hirdetményi úton való közlés érdekében. A változás következtében azonban 2022. január elsejétől a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földekre vonatkozó és jóváhagyáshoz kötött aláírt adásvételi szerződéseket közvetlenül a mezőgazdasági igazgatási szerv részére kell megküldeni jóváhagyásra, az aláírástól számított 8 napon belül. Amennyiben egy szerződés jóváhagyáshoz nem kötött, akkor azt a jegyzőnek kell megküldeni közvetlenül.

A Földforgalmi törvény vonatkozásában mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld a fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve. A mezőgazdasági igazgatási szerv fogalom pedig a föld fekvése szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal földhivatalát jelenti (a továbbiakban: Földhivatal).

A Földhivatal ilyenkor 15 napon belül lefolytat egy előzetes vizsgálatot. Ekkor vagy megtagadja az adásvételi szerződésnek a jóváhagyását, vagy ezt nem teszi meg, és elrendeli a szerződés hirdetményi úton való közzétételét. Természetesen erről végzést is hoz, melyet a felekkel és az illetékes jegyzővel is közöl. A végzés jegyzővel való közlése mellett megküldi neki a szerződés egy példányát is.

Ezen előzetes vizsgálat során a Földhivatal azt nézi meg, hogy a szerződés megfelel-e a tartalmi és alaki követelményeknek. Megtagadja a jóváhagyást többek között akkor, ha például a szerződés a jogszabályi előírásoknak nem felel meg, létre nem jött vagy esetleg semmis szerződésnek minősül, vagy ha nem tartalmazza a törvény által előírt nyilatkozatokat. Ettől függetlenül azonban érdemes tisztában lenni azzal, hogy a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása nem pótolja a jogszabályban foglalt egyéb érvényességi feltételeket és kellékeket, és nem pótolja más hatóságok előzetes engedélyét, jóváhagyását sem, amelyek a jogügylethez szükségesek.

Kiemelnénk, hogy a módosítások értelmében nem csak a földek tulajdonjogának megszerzése tekintetében változott a törvény, hanem azok haszonbérbe adása esetén is ugyanez a helyzet áll fenn.

Fontos, hogy amennyiben az adásvételi szerződést vagy a haszonbérleti szerződést hirdetményi úton közölni kell az elővásárlásra, előhaszonbérletre jogosultakkal, úgy továbbra is szükség van az eljárás során a szerződés hirdetményi úton történő közlésére irányuló kérelemre. Ezt egy formanyomtatványon kell benyújtani, pontosabban mellékelni kell a szerződéshez akkor, amikor az megküldésre kerül a Földhivatal részére.

A törvény módosításra azért volt szükség, mert sokszor azoknál a hatósági jóváhagyáshoz kötött szerződéseknél, melyeknél helye volt az előhaszonbérleti vagy elővásárlási jog gyakorlásának, a lényeges hibákra, melyek a jóváhagyás megtagadását vonták maguk után, csupán a közzétételi eljárást követően, a közzétételi időszak letelte után derült fény. Ezt csak új szerződéssel lehetett orvosolni, amelynek következtében újra indult az egész procedúra, így ismét szükség volt közzétételre is. Ha belegondolunk, hogy a 60 napos hirdetményi közzétételt is meg kellett ismételni, akkor már látható, hogy akár 4-6 hónapig, vagy tovább is húzódhatott az eljárás. Világos tehát, hogy ez a folyamat időben is hosszú volt, és a terhet is növelte az eljárásban részt vevők számára. Tulajdonképpen ennek a kiküszöbölését jelenti ez a módosítás, ami lényegében az eljárásrendnek a megfordítása.

Módosult a törvény abban a tekintetben is, hogy a Földhivatal a haszonbérleti szerződés jóváhagyását megtagadja, hogyha a haszonbérleti szerződésben foglalt ellenszolgáltatás (vagyis az úgynevezett haszonbér) vagy a szerződésben szereplő egyéb ellenszolgáltatásra irányuló rendelkezés értéke aránytalan. A következő kérdés ebből fakadóan nyilván az lesz, hogy mikor minősül a haszonbér értéke aránytalannak. A törvény szerint akkor, hogyha a szerződés középpontjában álló föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal, melyek indokolják a helyben szokásos haszonbér mértékétől való eltérést. Mik lehetnek ilyen előnyös tulajdonságok? Például a föld fekvése, a minősége, művelhetősége, öntözhetősége, megközelíthetősége stb. Az ilyen eltérő okot a szerződésben igazolni is kell. Ugyanakkor olyan körülményeket nem lehet figyelembe venni, melyek jövőbeliek, bizonytalanok és ha teljesen nem is, de legalább részben a haszonbérlő kockázatvállalásától és elhatározásától függenek. Amennyiben az arányosság kérdése felmerül, akkor a Földhivatal felhívására a haszonbérbeadó köteles a haszonbér értékének arányosságát bizonyítani.

Habár jelenleg még nem aktuális, azonban azt már most előrevetítenénk, hogy 2023. februárjától újabb lényeges változás várható, ugyanis onnantól kezdve a föld tulajdonjogának átruházására irányuló vagy a föld tulajdonjogát érintő más jogügyletet tartalmazó szerződés, továbbá azok ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges jognyilatkozat érvényességéhez szükség lesz elektronikus regisztrációra. Ekkor fog indulni az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszer is és ekkor hatályosul majd a 2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról. Jelen cikkhez kapcsolódóan egyelőre azt fontos tudni, hogy a változások életbe lépésével többé már nem lesz szükség az úgynevezett „zöld papírra”, vagyis a megfelelő biztonsági kellékekkel rendelkező papíralapú okmányra. Erről a nagy horderejű átalakulásról részletes ismertető cikket tervezünk még a változások hatályba lépése előtt.

Földforgalmi ügyekkel és földekre vonatkozó adásvételi vagy haszonbérleti szerződéssel kapcsolatos jogi tanácsadásért forduljon Irodánkhoz bizalommal!

Kapcsolat

Legújabb cikkek

Kiterjesztett gyártói felelősségi rendszer, azaz kötelezettségek a körforgásos termékekhez kapcsolódóan

Megjelent 2023 tavaszán a kiterjesztett gyártói felelősségi rendszert szabályozó 80/2023. (III.14.) Korm. rendelet (a továbbiakban, mint EPR rendelet). A jogszabály számos új kötelezettséget ír elő a „körforgásos termékeket” forgalomba hozó vagy saját célra felhasználó személyek számára. A kötelezettek kiterjesztett gyártói felelősségi díj megfizetésével teljesítik az általuk forgalomba hozott vagy saját célra felhasznált körforgásos termékek hulladékával kapcsolatos hulladékkezelési feladatok finanszírozására vonatkozó kötelezettségüket. A szabályozás legtöbb előírása 2023. július 1. napjától alkalmazandó.

A büntetés kiszabásának elvei – enyhítő és súlyosító körülmények a büntetés kiszabása során

A büntetőeljárás során a bíróságnak először abban a kérdésben kell állást foglalnia, hogy a vád tárgyát képző cselekmény bűncselekménynek minősül-e, a bűncselekményt a vádlott követte-e el, és amennyiben igen akkor el kell döntenie, hogy az elkövetővel szemben milyen jogkövetkezményeket kíván alkalmazni.

Az alapítványokra vonatkozó illetékszabályok változása – fontos határidő közeleg

Manapság az egyesület mellett az alapítvány az egyik leggyakrabban választott nonprofit civil szervezeti formáció, amellyel valamilyen tartós célt lehet megvalósítani. Tekintettel arra, hogy egyre több alapítvány jön létre, de sokan még mindig nincsenek tisztában azzal, hogy erre a jogi személyre milyen szabályok vonatkoznak, így ebben a cikkben az alapítványok vonatkozásában egy általános tájékoztatást kívánunk adni, továbbá az elmúlt években megvalósult jogszabályi változásokra kívánjuk felhívni a figyelmet.