Az elővásárlási jog

elővásárlás

Szeretné eladni az ingatlanát, már talált is vevőt rá? Nem árt, hogyha tud arról, hogy időnként ez nem ennyire egyszerű, ugyanis lehet, hogy az ingatlanra valakinek elővásárlási joga van. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy nem adhatja el az ingatlanát, ugyanakkor célszerű körültekintőnek lenni! A cikkben ingatlant említek, hiszen ez a leggyakrabban előkerülő kérdéskör, ugyanakkor a teljesség kedvéért azt rögzíteném, hogy az elővásárlási jog nem csak ingatlanra vonatkozhat.

Logikusnak tűnhet az a gondolatmenet, hogy mindenki annak adja el az ingatlanait, akinek csak akarja, ám van olyan szabály, ami ezt némileg megcáfolja. Az elővásárlási jog adásvételi szerződések megkötése esetében merülhet fel. Hogyha más szerződésről van szó, például ajándékozási szerződésről, akkor az elővásárlási jog nem számít. Ez tehát azt jelenti, hogy hiába van valakinek elővásárlási joga az ingatlanra, hogyha Ön azt el kívánja ajándékozni, minden további nélkül megteheti.

Az elővásárlási jog létrejöhet szerződéssel és jogszabály alapján is. Fontos lehet tudni, hogy az elővásárlási jog alapítására vonatkozó szerződést írásba kell foglalni. Gyakori például az, hogy társasházakban az alapító okirat úgy rendelkezik, hogy a tulajdonostársaknak elővásárlási joguk van az ingatlanok tekintetében. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog tipikus példája a közös tulajdon. Ilyenkor a tulajdoni hányadra elővásárlási jog illeti meg a tulajdonostársat. Ha több elővásárlásra jogosult van, akkor a jogszabályon alapuló elővásárlási jog megelőzi a szerződésest. Ha pedig mindegyik szerződésen alapul, akkor amelyik korábban keletkezett, az megelőzi a későbbit.

Amikor a tulajdonos egy harmadik személynek – olyannak, akinek nincs elővásárlási joga – adná el az ingatlant, akkor mielőtt azt az ajánlatot elfogadná, az elővásárlási jog jogosultjának ezt teljes terjedelemben, minden részletre kiterjedően a tudomására kell hoznia. Ilyenkor pedig a jogosultnak el kell döntenie azt, hogy ilyen feltételek mellett meg akarja-e venni az adott ingatlant vagy sem. Hogyha a jogosult erre az ajánlatra igent mond, akkor a harmadik személy kikerül a képből, és a szerződés a tulajdonos és az elővásárlásra jogosult között fog létrejönni.

Látható tehát, hogy a tulajdonos, aki az ingatlanát szeretné eladni, rosszabbul nem járhat, hiszen az adott ingatlant minden további nélkül el lehet adni bárkinek a megegyezés szerint, kivéve, ha az elővásárlásra jogosult is meg akarja venni ugyanezen feltételek mellett. Tehát a tulajdonos ebben az esetben is azt az összeget kapja meg, amit a harmadik személytől kapna. Annyival van ebben az esetben több kötelezettsége a tulajdonosnak, hogy közölnie kell az elővásárlásra jogosulttal, hogy el kívánja adni az ingatlant egy harmadik személynek, és ismertetnie kell a jogosulttal az ajánlatot. Nem kell viszont közölni az ajánlatot abban az esetben, hogyha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna1.

Ez a gyakorlatban úgy néz ki, hogyha a jogosultak nem kívánnak élni az elővásárlási jogukkal, akkor be kell tőlük szerzeni a lemondó nyilatkozatot erről. Abban az esetben, hogyha valaki a tájékoztatást elmulasztja, akkor a szerződés az elővásárlásra jogosulttal szemben hatálytalan. Ez azt jelenti, hogy ilyenkor az, akinek elővásárlási joga van, és az ebből eredő igényeit érvényesíteni akarja, azt megteheti harminc napon belül attól az időponttól számítva, hogy a szerződéskötésről tudomást szerez. Hogyha tehát szeretné megvenni az ingatlant, akkor azt megteheti, de csak abban az esetben, hogyha a vevő ajánlatát (vagyis az összeget, amit ő fizetett a szóban forgó ingatlanért) elfogadja, és emellett pedig azt is igazolja, hogy ezt ki is tudja fizetni, vagyis igazolja a teljesítőképességét. Ha viszont három év eltelik a szerződéskötéstől, akkor utána már semmilyen módon nem érvényesítheti az igényeit.

Javasoljuk, hogy aki ingatlant kíván vásárolni vagy eladni, az társasházi lakás esetén mindig nézze meg a társasház alapító okiratát, és ami minden ingatlannál a legfontosabb, az a tulajdoni lap áttekintése! Általában az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik az elővásárlási jogot, ugyanakkor előfordulhat, hogy ez mégsem kerül bele, éppen ezért elengedhetetlen az alapos információszerzés!

Előfordulhat, hogy az elővásárlási jogot úgy próbálják meg kijátszani, hogy ajándékozási szerződésnek, vagy csereszerződésnek álcázzák részben, vagy egészben. Ilyenkor hogyha felmerül a kétség, hogy vajon a szerződés célja valóban az ajándékozás/csere, vagy inkább csak az adásvételt leplezik, e kérdésben a bíróság esetről-esetre vizsgálja meg, hogy ezzel vajon a cél csak az elővásárlási jog megkerülése volt, vagy sem. Egy biztos: habár tartani nem kell az elővásárlási jogtól, azért minden esetben érdemes körültekintően eljárni!

Ingatlan adásvétellel és elővásárlási joggal kapcsolatos jogi tanácsadásért forduljon irodánkhoz bizalommal!

Amennyiben úgy gondolja, hogy ezen a területen jogi segítségre volna szüksége, úgy forduljon ügyvédi irodánkhoz bizalommal!

Kapcsolat


Forrás: 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről 6:221-223.§
1. Ptk. 6:222. § (1)