Teremgarázs – elkerülhető az elővásárlásra jogosultak értesítése?

teremgarázs

Az elmúlt időszakban általánossá vált, hogy az új társasházakban a gépjárművek részére teremgarázst is építenek, mely a tulajdonosok osztatlan közös tulajdonába kerül. Az osztatlan közös tulajdon által a tulajdonostársakat a Ptk. szerint elővásárlási jog illeti meg. A beállóhelyek eladása és megvásárlása egy néhány lakással rendelkező társasház esetén nem okoz különösebb problémát, más a helyzet azonban, ha az osztatlan közös tulajdonú teremgarázsnak több tucat elővásárlási jogosultsággal rendelkező tulajdonosa van.

Ahogy említésre került, az elővásárlási jog létrejöhet jogszabályi rendelkezés által (Ptk.), de szerződésben is kiköthetik.

Társasház alapító okiratában abból az okból szokták kikötni az elővásárlási jogot, hogy az ingatlan tulajdonosai meg tudják válogatni a szomszédokat, azokat a személyeket, akikkel egy házban élnek, de lehet olyan praktikus oka is, hogy nem akarják azt, hogy a teremgarázsban lévő gépkocsi beállót olyan személy vegye meg, aki a társasházban nem rendelkezik lakással.

Ha osztatlan közös tulajdonban lévő teremgarázs-beálló vagy tárolórész értékesítésére kerül sor, a közös tulajdonra vonatkozó elővásárlási jog általános szabályai alkalmazandóak.

A Ptk. 5:81. §-a szerint közös tulajdon esetén a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg, amely jogra figyelemmel a Ptk. 6: 222. § szerint, ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Ahogy a cikk elején is megjegyeztük, a procedúra egy néhány lakásos társasháznál nem jelent problémát, más a helyzet egy 40-50-60 lakásos társasház esetében.

Vannak azonban esetek, amikor nem kell az elővásárlásra jogosultakat értesíteni, például ha az ingatlan ajándékozására, tartási vagy öröklési szerződéssel történő átruházására vagy cseréjére kerül sor.

A Ptk. mellett az ingatlanok elővásárlásával kapcsolatban az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelete tartalmaz rendelkezéseket.

A rendelet szerint, ha az elővásárlásra jogosult nyilatkozatának beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.

A földhivatali joggyakorlat e tekintetben változatos, azonban jellemző, hogy a nyilvánvalóan nem fennálló kivételes körülmény esetén (pl. elérhető vagy nem nagyszámú jogosult), a főszabály szerint kell eljárni. A kivételes rendelkezés alkalmazhatóságát valószínűsíteni szükséges. E körben az ingatlanügyi hatóság elégségesnek látja:

  • a felek együttes nyilatkozatát a rendkívüli nehézségről, illetve számottevő késedelmet valószínűsítő tényekről, és
  • a valószínűsítés igazolásának valamely elfogadható formáját (közös képviselő által igazolt módon megtörtént faliújsági kifüggesztés, fotófelvétel, társasházi honlapon való közzététel stb.).

Tehát a felek az adásvételi szerződésben rögzítették a fentieket és megjelölték a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelem okát (például a tulajdonostársak nagy számára vagy arra hivatkoztak, hogy sokuknak csak külföldi lakcíme ismert), a földhivatal a vevő javára a fent hivatkozott tulajdonosi lemondó nyilatkozatok vagy felhívások igazolása nélkül bejegyezte a vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba.

Azonban ez a gyakorlat változóban van, az ingatlanügyi hatóság gyakrabban – tekintet nélkül a tulajdonostársak nagy számára – a bejegyzés feltételéül megköveteli az elővásárlásra jogosult lemondó nyilatkozatának csatolását, illetve annak igazolását, hogy az eladó az elővásárlásra jogosultakat felhívta a nyilatkozattételre és közölte velük a vevőtől kapott vételi ajánlatot.

Ezt erősíti meg a Kúria BH 2021.5.147 számú döntése, melyben kimondta, hogy nem kerülhető ki az elővételi jog, a nagyszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostárs ténye nem mentesíti a tulajdonost a vételi ajánlat elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal való közlésének kötelezettsége alól. A Kúria kiemelte, hogy a közlés során úgy kell eljárni, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. E szerint az eladónak az ismert belföldi lakcímmel rendelkező tulajdonostársaknak tértivevényes levélben vagy más igazolható módon közölnie kell a vásárlás tényét, feltéve, hogy az az egyébként is felmerülő tranzakciós költségeket jelentősen meghaladva, annak költsége nem számottevően aránytalan az érintett ingatlan vételárához képest. Nagyszámú elővásárlásra jogosult esetén is úgy kell megvalósítani a közlést, hogy a jogosultaknak potenciálisan reális lehetősége legyen megismerni a vételi ajánlatot.

A fentiek alapján egyértelműen elkerülhetetlen az, hogy a közlési kötelezettség alól mentesüljön az eladó, így legalább a belföldi lakóhellyel rendelkező tulajdonostársak értesítésének meg kell történnie. Amennyiben a tulajdonostárs külföldi lakcímmel rendelkezik, és nem várható, hogy a tértivevényes küldemény időben visszaérkezik, az megalapozhatja a számottevő késedelem fennállását.

Ha úgy gondolja, hogy ezen a területen jogi segítségre volna szüksége, úgy forduljon ügyvédi irodánkhoz bizalommal!

Kapcsolat