Az elővásárlási jog
Szeretné eladni az ingatlanát, már talált is vevőt rá? Nem árt, hogyha tud arról, hogy időnként ez nem ennyire egyszerű, ugyanis lehet, hogy az ingatlanra valakinek elővásárlási joga van. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy nem adhatja el az ingatlanát, ugyanakkor célszerű körültekintőnek lenni! A cikkben ingatlant említek, hiszen ez a leggyakrabban előkerülő kérdéskör, ugyanakkor a teljesség kedvéért azt rögzíteném, hogy az elővásárlási jog nem csak ingatlanra vonatkozhat.
Logikusnak tűnhet az a gondolatmenet, hogy mindenki annak adja el az ingatlanait, akinek csak akarja, ám van olyan szabály, ami ezt némileg megcáfolja. Az elővásárlási jog adásvételi szerződések megkötése esetében merülhet fel. Hogyha más szerződésről van szó, például ajándékozási szerződésről, akkor az elővásárlási jog nem számít. Ez tehát azt jelenti, hogy hiába van valakinek elővásárlási joga az ingatlanra, hogyha Ön azt el kívánja ajándékozni, minden további nélkül megteheti.
Az elővásárlási jog létrejöhet szerződéssel és jogszabály alapján is. Fontos lehet tudni, hogy az elővásárlási jog alapítására vonatkozó szerződést írásba kell foglalni. Gyakori például az, hogy társasházakban az alapító okirat úgy rendelkezik, hogy a tulajdonostársaknak elővásárlási joguk van az ingatlanok tekintetében. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog tipikus példája a közös tulajdon. Ilyenkor a tulajdoni hányadra elővásárlási jog illeti meg a tulajdonostársat. Ha több elővásárlásra jogosult van, akkor a jogszabályon alapuló elővásárlási jog megelőzi a szerződésest. Ha pedig mindegyik szerződésen alapul, akkor amelyik korábban keletkezett, az megelőzi a későbbit.
Amikor a tulajdonos egy harmadik személynek – olyannak, akinek nincs elővásárlási joga – adná el az ingatlant, akkor mielőtt azt az ajánlatot elfogadná, az elővásárlási jog jogosultjának ezt teljes terjedelemben, minden részletre kiterjedően a tudomására kell hoznia. Ilyenkor pedig a jogosultnak el kell döntenie azt, hogy ilyen feltételek mellett meg akarja-e venni az adott ingatlant vagy sem. Hogyha a jogosult erre az ajánlatra igent mond, akkor a harmadik személy kikerül a képből, és a szerződés a tulajdonos és az elővásárlásra jogosult között fog létrejönni.
Látható tehát, hogy a tulajdonos, aki az ingatlanát szeretné eladni, rosszabbul nem járhat, hiszen az adott ingatlant minden további nélkül el lehet adni bárkinek a megegyezés szerint, kivéve, ha az elővásárlásra jogosult is meg akarja venni ugyanezen feltételek mellett. Tehát a tulajdonos ebben az esetben is azt az összeget kapja meg, amit a harmadik személytől kapna. Annyival van ebben az esetben több kötelezettsége a tulajdonosnak, hogy közölnie kell az elővásárlásra jogosulttal, hogy el kívánja adni az ingatlant egy harmadik személynek, és ismertetnie kell a jogosulttal az ajánlatot. Nem kell viszont közölni az ajánlatot abban az esetben, hogyha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna1.
Ez a gyakorlatban úgy néz ki, hogyha a jogosultak nem kívánnak élni az elővásárlási jogukkal, akkor be kell tőlük szerzeni a lemondó nyilatkozatot erről. Abban az esetben, hogyha valaki a tájékoztatást elmulasztja, akkor a szerződés az elővásárlásra jogosulttal szemben hatálytalan. Ez azt jelenti, hogy ilyenkor az, akinek elővásárlási joga van, és az ebből eredő igényeit érvényesíteni akarja, azt megteheti harminc napon belül attól az időponttól számítva, hogy a szerződéskötésről tudomást szerez. Hogyha tehát szeretné megvenni az ingatlant, akkor azt megteheti, de csak abban az esetben, hogyha a vevő ajánlatát (vagyis az összeget, amit ő fizetett a szóban forgó ingatlanért) elfogadja, és emellett pedig azt is igazolja, hogy ezt ki is tudja fizetni, vagyis igazolja a teljesítőképességét. Ha viszont három év eltelik a szerződéskötéstől, akkor utána már semmilyen módon nem érvényesítheti az igényeit.
Javasoljuk, hogy aki ingatlant kíván vásárolni vagy eladni, az társasházi lakás esetén mindig nézze meg a társasház alapító okiratát, és ami minden ingatlannál a legfontosabb, az a tulajdoni lap áttekintése! Általában az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik az elővásárlási jogot, ugyanakkor előfordulhat, hogy ez mégsem kerül bele, éppen ezért elengedhetetlen az alapos információszerzés!
Előfordulhat, hogy az elővásárlási jogot úgy próbálják meg kijátszani, hogy ajándékozási szerződésnek, vagy csereszerződésnek álcázzák részben, vagy egészben. Ilyenkor hogyha felmerül a kétség, hogy vajon a szerződés célja valóban az ajándékozás/csere, vagy inkább csak az adásvételt leplezik, e kérdésben a bíróság esetről-esetre vizsgálja meg, hogy ezzel vajon a cél csak az elővásárlási jog megkerülése volt, vagy sem. Egy biztos: habár tartani nem kell az elővásárlási jogtól, azért minden esetben érdemes körültekintően eljárni!
Ingatlan adásvétellel és elővásárlási joggal kapcsolatos jogi tanácsadásért forduljon irodánkhoz bizalommal!
Amennyiben úgy gondolja, hogy ezen a területen jogi segítségre volna szüksége, úgy forduljon ügyvédi irodánkhoz bizalommal!
KapcsolatLegújabb cikkek
Kiterjesztett gyártói felelősségi rendszer, azaz kötelezettségek a körforgásos termékekhez kapcsolódóan
Megjelent 2023 tavaszán a kiterjesztett gyártói felelősségi rendszert szabályozó 80/2023. (III.14.) Korm. rendelet (a továbbiakban, mint EPR rendelet). A jogszabály számos új kötelezettséget ír elő a „körforgásos termékeket” forgalomba hozó vagy saját célra felhasználó személyek számára. A kötelezettek kiterjesztett gyártói felelősségi díj megfizetésével teljesítik az általuk forgalomba hozott vagy saját célra felhasznált körforgásos termékek hulladékával kapcsolatos hulladékkezelési feladatok finanszírozására vonatkozó kötelezettségüket. A szabályozás legtöbb előírása 2023. július 1. napjától alkalmazandó.
A büntetés kiszabásának elvei – enyhítő és súlyosító körülmények a büntetés kiszabása során
A büntetőeljárás során a bíróságnak először abban a kérdésben kell állást foglalnia, hogy a vád tárgyát képző cselekmény bűncselekménynek minősül-e, a bűncselekményt a vádlott követte-e el, és amennyiben igen akkor el kell döntenie, hogy az elkövetővel szemben milyen jogkövetkezményeket kíván alkalmazni.
Az alapítványokra vonatkozó illetékszabályok változása – fontos határidő közeleg
Manapság az egyesület mellett az alapítvány az egyik leggyakrabban választott nonprofit civil szervezeti formáció, amellyel valamilyen tartós célt lehet megvalósítani. Tekintettel arra, hogy egyre több alapítvány jön létre, de sokan még mindig nincsenek tisztában azzal, hogy erre a jogi személyre milyen szabályok vonatkoznak, így ebben a cikkben az alapítványok vonatkozásában egy általános tájékoztatást kívánunk adni, továbbá az elmúlt években megvalósult jogszabályi változásokra kívánjuk felhívni a figyelmet.