Hogyan változott a föld adásvételi szerződések jóváhagyásának folyamata a 2022. év elején hatályba lépett módosítás következtében?

Habár a törvény erre vonatkozó rendelkezései nem változtak, és jelen cikk terjedelmi okokból a föld tulajdonjogának megszerzésére vonatkozó általános szabályokra sem terjed ki, azért alapvetésként azt tudni kell, hogy főszabály szerint -ha a törvény másként nem rendelkezik, akkor - a föld tulajdonjogát belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg. E személyi körön belül jelentősége van annak, hogy a szerző földművesnek minősül-e, mert ettől függ a megszerezhető föld területnagysága.

A változások ismertetését talán onnan érdemes kezdeni, hogy az idén hatályba lépett módosításokat megelőzően a feleknek a földekre vonatkozó és jóváhagyáshoz kötött szerződéseket a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzőjének kellett megküldeni a hirdetményi úton való közlés érdekében. A változás következtében azonban 2022. január elsejétől a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földekre vonatkozó és jóváhagyáshoz kötött aláírt adásvételi szerződéseket közvetlenül a mezőgazdasági igazgatási szerv részére kell megküldeni jóváhagyásra, az aláírástól számított 8 napon belül. Amennyiben egy szerződés jóváhagyáshoz nem kötött, akkor azt a jegyzőnek kell megküldeni közvetlenül.

A Földforgalmi törvény vonatkozásában mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld a fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve. A mezőgazdasági igazgatási szerv fogalom pedig a föld fekvése szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal földhivatalát jelenti (a továbbiakban: Földhivatal).

A Földhivatal ilyenkor 15 napon belül lefolytat egy előzetes vizsgálatot. Ekkor vagy megtagadja az adásvételi szerződésnek a jóváhagyását, vagy ezt nem teszi meg, és elrendeli a szerződés hirdetményi úton való közzétételét. Természetesen erről végzést is hoz, melyet a felekkel és az illetékes jegyzővel is közöl. A végzés jegyzővel való közlése mellett megküldi neki a szerződés egy példányát is.

Ezen előzetes vizsgálat során a Földhivatal azt nézi meg, hogy a szerződés megfelel-e a tartalmi és alaki követelményeknek. Megtagadja a jóváhagyást többek között akkor, ha például a szerződés a jogszabályi előírásoknak nem felel meg, létre nem jött vagy esetleg semmis szerződésnek minősül, vagy ha nem tartalmazza a törvény által előírt nyilatkozatokat. Ettől függetlenül azonban érdemes tisztában lenni azzal, hogy a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása nem pótolja a jogszabályban foglalt egyéb érvényességi feltételeket és kellékeket, és nem pótolja más hatóságok előzetes engedélyét, jóváhagyását sem, amelyek a jogügylethez szükségesek.

Kiemelnénk, hogy a módosítások értelmében nem csak a földek tulajdonjogának megszerzése tekintetében változott a törvény, hanem azok haszonbérbe adása esetén is ugyanez a helyzet áll fenn.

Fontos, hogy amennyiben az adásvételi szerződést vagy a haszonbérleti szerződést hirdetményi úton közölni kell az elővásárlásra, előhaszonbérletre jogosultakkal, úgy továbbra is szükség van az eljárás során a szerződés hirdetményi úton történő közlésére irányuló kérelemre. Ezt egy formanyomtatványon kell benyújtani, pontosabban mellékelni kell a szerződéshez akkor, amikor az megküldésre kerül a Földhivatal részére.

A törvény módosításra azért volt szükség, mert sokszor azoknál a hatósági jóváhagyáshoz kötött szerződéseknél, melyeknél helye volt az előhaszonbérleti vagy elővásárlási jog gyakorlásának, a lényeges hibákra, melyek a jóváhagyás megtagadását vonták maguk után, csupán a közzétételi eljárást követően, a közzétételi időszak letelte után derült fény. Ezt csak új szerződéssel lehetett orvosolni, amelynek következtében újra indult az egész procedúra, így ismét szükség volt közzétételre is. Ha belegondolunk, hogy a 60 napos hirdetményi közzétételt is meg kellett ismételni, akkor már látható, hogy akár 4-6 hónapig, vagy tovább is húzódhatott az eljárás. Világos tehát, hogy ez a folyamat időben is hosszú volt, és a terhet is növelte az eljárásban részt vevők számára. Tulajdonképpen ennek a kiküszöbölését jelenti ez a módosítás, ami lényegében az eljárásrendnek a megfordítása.

Módosult a törvény abban a tekintetben is, hogy a Földhivatal a haszonbérleti szerződés jóváhagyását megtagadja, hogyha a haszonbérleti szerződésben foglalt ellenszolgáltatás (vagyis az úgynevezett haszonbér) vagy a szerződésben szereplő egyéb ellenszolgáltatásra irányuló rendelkezés értéke aránytalan. A következő kérdés ebből fakadóan nyilván az lesz, hogy mikor minősül a haszonbér értéke aránytalannak. A törvény szerint akkor, hogyha a szerződés középpontjában álló föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal, melyek indokolják a helyben szokásos haszonbér mértékétől való eltérést. Mik lehetnek ilyen előnyös tulajdonságok? Például a föld fekvése, a minősége, művelhetősége, öntözhetősége, megközelíthetősége stb. Az ilyen eltérő okot a szerződésben igazolni is kell. Ugyanakkor olyan körülményeket nem lehet figyelembe venni, melyek jövőbeliek, bizonytalanok és ha teljesen nem is, de legalább részben a haszonbérlő kockázatvállalásától és elhatározásától függenek. Amennyiben az arányosság kérdése felmerül, akkor a Földhivatal felhívására a haszonbérbeadó köteles a haszonbér értékének arányosságát bizonyítani.

Habár jelenleg még nem aktuális, azonban azt már most előrevetítenénk, hogy 2023. februárjától újabb lényeges változás várható, ugyanis onnantól kezdve a föld tulajdonjogának átruházására irányuló vagy a föld tulajdonjogát érintő más jogügyletet tartalmazó szerződés, továbbá azok ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges jognyilatkozat érvényességéhez szükség lesz elektronikus regisztrációra. Ekkor fog indulni az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszer is és ekkor hatályosul majd a 2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról. Jelen cikkhez kapcsolódóan egyelőre azt fontos tudni, hogy a változások életbe lépésével többé már nem lesz szükség az úgynevezett „zöld papírra”, vagyis a megfelelő biztonsági kellékekkel rendelkező papíralapú okmányra. Erről a nagy horderejű átalakulásról részletes ismertető cikket tervezünk még a változások hatályba lépése előtt.

Földforgalmi ügyekkel és földekre vonatkozó adásvételi vagy haszonbérleti szerződéssel kapcsolatos jogi tanácsadásért forduljon Irodánkhoz bizalommal!

Kapcsolat